应大力支持相对年轻的城镇离退休人员返乡发展康养农业，破解乡村振兴“无人”困境。但是与农民合作建房，不如发展农村廉租房（老年公寓）更符合国情。

与农民合作建房存在以下5方面弊端。

一、成本较高

经济成本：一般情况合作，农民出地，城里人出钱。而改造（新建）一座农家院落，但凡符合城镇居民的基本卫生条件（如新建卫生间及相关配套设施），少则投资十几万，多则数十万元，对于多数离退休人员而言，是一笔不菲支出。

时间成本：想要找到一个不仅人品可靠而且有合作建房需求的农民很难，往往可遇不可求。

二、纠纷不可预见，

且很难得到法律的保护

早在2016年的《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）就提出了“允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房”，但是（2020）最高法行赔申872号判例，仍然依据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，对“非本村村民”的“合作建房人”相关权益诉求不予支持。

三、具有显著的歧视性

有的地方仅允许“回原籍”与农民合作建房，可一个原籍内蒙古而工作地为上海市的退休人员，可能更希望去江浙农村居住，以便于得到子女照料，而对于那些原籍不在农村的离退休人员，则完全被排斥于康养农业之外。这不仅违背社会主义公平价值理念，同时对农业农村健康发展也极为不利。

如果允许“非原籍人员”与农民合作建房，协调成本、道德风险等难题又仿佛无解。

四、处置不方便

离退休人员因身体等原因，三五年后如果选择回城，与农民合建的房屋很难立即变现，这在相当程度上抑制了离退休人员的返乡下乡意愿。

五、加剧耕地非农化风险

放开资本下乡与农民合作建设房屋，可能会引发城市地产泡沫下乡，加剧耕地非农化倾向。

所以，选择以县级政府为主体，规划建设服务于离退休人员返乡下乡的农村廉租房（老年公寓），禁止上市交易，有利于乡村振兴工作能够在严格按照国土空间规划中确定的用途管制和建设管理要求的前提下有序推进，有利于城镇离退休人员低成本享受康养农业的乐趣，有利于农业农村现代化，有利于保障农民权益，也有利于维护农村社会稳定。